国泰君安：维持华润置地减持评级 2021年业绩符合预期

国泰君安发布新闻研究报告称，保持稳定华润置地（01109）“増持”评等，2021年去年符合考虑到，实现中国工商银行2121亿元，归属比如说股东销售额324亿元，分别增加值増18.1%/8.7%，届时2022/23年去年増速至10.5%/11.2%（原为10.8%/4.8%），届时2024年去年増速为10.2%，降至2022/23年EPS为5.02/5.58元（原4.94/5.18元），届时2024年EPS为6.15元。

国泰君安主要论者如下：

新公司盈余继续单线，转让物业减慢单线急遽。

2021年新公司适度毛利率为27.0%，较2020年升高3.9pcts，其中房地产技术开发该新公司升高5.4pcts至23.7%，而以转让该新公司和地产生态圈该新公司为主的其他该新公司毛利率则提升5.1pcts至48.2%。转型该新公司的高盈余减慢了技术开发该新公司盈余单线的急遽。新公司拿地成本在2020-2021年有较大幅度提升，而新公司当前结算的计划均价较低，届时现在高地价计划随之而来的直接影响尚无释放完毕。考虑到转让物业在2022-2023年仍将持续释放，非技术开发该新公司的占比迅速提升，降到13.3%，可以套利一小技术开发该新公司盈余单线的直接影响。

新公司作为三档全绿敏企，2021年逆势提升国有土地储备，永续参股展现。

2021年实行国有土地两以外政策以来，到第二轮土拍基本上早已难以看见民企参与，敏国企活跃度较高，一方面因为能力也很好，安全和性更是高，融资端即使如此相对于更是有优势；另一方面土拍产品冷漠，敏国企托底。因此新公司2021年国有土地投资力度即使如此达47%，相较于都对土储升高，新公司国有土地储备较年底略有升高，降到6873容，货值约1.2万亿元。

产业适度空间底部的环境下，新公司转型该新公司随之而来更是安全和的现金流盈余。

2021年新公司投资物业、四季酒店该新公司、生态圈要素该新公司多达实现营收282亿元，增加值増长25.8%。其中，新公司的购物中心零售额和租金收入分别增加值増长45%和38%，实现较高増长。日和2021年底，新公司在开始运行购物中心降到54个，范围降到669容。

风险定时：产业需求过剩随之而来销售极限考虑到下滑，转型该新公司不达考虑到。

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