马千里等：2022年土地市场仍以稳都是以

译者 马千里头 克而瑞该中不会心零售商研究经理

邱娟 克而瑞该中不会心研究员

2021年是全国22个中长期小城市房屋地皮“两集中于不会”(集中于不会公告、集中于不会用电)新政合上的第一年。这一年里头，全国农田零售商发生了社不会变迁的变异，由首轮土拍“短时间低涨”，演进到第二、第六轮集中于不会供地零售商的“由热转冷”。相比较较是受房企融资难度大幅提高和房地产市场下行因素，月初，国企托底、流拍、月内停止收回成为土拍零售商的几大页面。

2021年中长期小城市供地开发计划非常少完成74%

克而瑞该中不会心数据辨识，2021年，22个中长期小城市牵涉房屋地皮总成交面积为13833公顷(非常少统计各小城市集中于不会供地区域)，与2020年全年相比较急剧下降了5%。同时，22个中长期小城市的房屋地皮实质去年同期占多数全年开发计划用电量的比例超过非常少为74%。这说明，2021年中长期小城市房屋地皮用电的实质兴致并不低。

2021年，农田成交规模升幅比较突出的为宁波、沈阳、福州、青岛、武汉、重庆等小城市。以上小城市的牵涉房屋地皮总成交面积升幅均超过了20%。

同时，也有一外小城市2021年的房屋地皮去年同期较2020年显现大幅增长，譬如上海、徐州、苏州等小城市，工业产值行情均超过了30%。

我们认为，对房屋零售商仍处缺货情况的小城市来说，先前年度房屋地皮用电开发计划，显然该小城市未来零售商供求关系将更加失衡，零售商调控也不会陷入较大压力。

2022年中长期小城市的农田溢价领军仍将维持最下

我们预期2022年农田零售商演进仍以反为居多，整体零售商短时间也将延续最下运行。反映在小城市土拍衡量上，各地的流拍领军或将进一步放缓，农田溢价领军衡量仍将维持最下。

从供地结构上来看，2022年的农田零售商不会随着“十四五”工程建设的低收入保证方面管理工作全面加速。如北京2022年第一批次的集中于不会供地中不会有4宗西南角配建了保证性租赁低收入。在北京的样板效应之中，我们预期其余小城市保证性房屋西南角的比例也将不大提升。

从小城市农田用电本质来看，一方面，为有感于零售商诚意，保证房屋地皮收回的连续性，外小城市将不会进一步增大农田收回上限。另一方面，六轮土拍中不会，农田零售商短时间突出回升的小城市(如嘉兴、上海)的实质楼价并未显现出突出回升。据克而瑞该中不会心测算，上海第六轮土拍的实质楼价与第二轮楼价基本持平，嘉兴造就第六轮显现出楼价放缓的战局。因此，房企也不必太过担忧土拍调控举措不会再度严格控制。

归根结底，“反为楼价、反为预期”是土拍调控的重中不会之重。2022年外小城市的溢价领军水平或将不会显现出短期回升，流拍领军也不会不大放缓，但各小城市实质楼价仍将以持平或缓升居多。(中不会新经纬APP)

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